Ça y est, c’est certain, vous vous lancez dans la construction de votre maison individuelle. Vous savez quel type de pavillon vous souhaitez et dans quelle zone vous voulez vivre. Parmi l’offre de terrains disponibles, vous remarquez un lotissement qui répond à vos attentes. Nous allons donc passer en revue les différents aspect qui font les spécificités d’un terrain en lotissement.
Un terrain viabilisé, prêt à construire
Un terrain en lotissement est un terrain viabilisé. Autrement dit, vous êtes sûr que les travaux concernant la voirie, l’alimentation en eau, gaz, électricité, les réseaux de télécommunication, le traitement et l’évacuation des matières usées ont été réalisés. Attention, bien que votre terrain soit desservi par ces réseaux, les travaux de raccordement à ces réseaux peuvent être à votre charge, même en lotissement.
Des garanties supplémentaires
Acheter un terrain en lotissement permet de bénéficier de garanties supplémentaires accordées par l’aménageur-lotisseur.
Par exemple, le Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs s’engage à :
- Ne proposer que des terrains constructibles au regard des règles d’urbanisme
- Garantir dès la réservation, la superficie des terrains
- Proposer des terrains équipés de routes, de réseaux d’eau, de téléphone, de gaz, d’électricité et d’assainissement
- Remettre aux acquéreurs les certificats administratifs, les plans de situation, les bornages, …
- Fournir des informations sur la nature du sol
- Garantir via une assurance décennale les ouvrages de viabilité
- Détailler le prix demandé (coût du terrain et des taxes)
Attention, ces garanties ne sont pas offertes par tous les aménageurs / lotisseurs.
Se renseigner sur un lotissement
Un lotissement doit bénéficier d’un permis d’aménager dès lors qu’il a pour but de créer un ou plusieurs lots à construire pour lesquels la création de voies ou d’espaces communs est prévue.
Vous trouverez donc dans la demande :
- Le nombre maximal de lots envisagé
- La surface de plancher maximale
- La répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative
- Le projet de règlement du lotissement
- L’attestation de la garantie d’achèvement des travaux et l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale
- Un projet architectural, paysager et environnemental
Toutes ces informations vous permettront de savoir si ce lotissement correspond à votre projet de vie. Par exemple, si vous souhaitez être tranquille, il est préférable de ne pas opter pour un terrain dans un lotissement prévoyant 10 lots sur une surface de 2000 m².
Les espaces communs et voiries représentent en effet environ 10% de la surface. Dans le cas présent, cela veut dire que chaque maison aurait une parcelle d’environ 180 m² !
Les autres lotissements, c’est-à-dire ceux qui ne sont pas concernés par le permis d’aménager, sont soumis à la déclaration préalable. Vous avez alors moins d’informations.
Le règlement de lotissement
Le lotisseur peut établir un règlement de lotissement pour encadrer les constructions. Cela n’est pas obligatoire et si le lotisseur n’en fait pas, ce sont les règles d’urbanisme qui s’appliquent (Plan Local d’Urbanisme,..).
Si le constructeur en fait un alors, les règles de construction s’imposeront donc aux différents acquéreurs de lots. Ces règles sont contraignantes car plus strictes que le PLU mais elles permettent une cohérence de l’ensemble des lots.
Un règlement de lotissement peut ainsi imposer une couleur d’enduit de façade, un matériau pour vos menuiseries extérieures (bois, aluminium,…) voire même interdire les toits plats !
N’oubliez pas de vérifier que le règlement de lotissement impose des constructions à caractère unifamilial. Si ce n’est pas le cas, cela veut dire que votre voisin pourrait construire un petit immeuble collectif !
Notez que le règlement de lotissement est valable dix ans dans les communes dotées d’un PLU. Au terme des dix ans, soit les co-lotis décident de sa prolongation, soit ce sont les règles du PLU qui s’appliquent. En revanche, dans les communes sans PLU, le règlement de lotissement reste applicable sans limitation de durée.
Dernière chose, il est de plus en plus fréquent qu’un “architecte conseil” soit désigné par le lotisseur. Celui-ci a pour rôle d’obtenir une cohérence architecturale entre toutes les maisons en demandant, si besoin, la modification des plans extérieures du pavillon. Son avis favorable est obligatoire pour pouvoir déposer le permis de construire. Cette décision peut cependant prendre du temps et donc repousser d’autant l’obtention du permis de construire.
Timing de l’opération de lotissement
Le lotisseur peut obtenir l’autorisation de commercialiser ses terrains (signature d’une promesse de vente) avant la fin des travaux si :
- il demande l’autorisation de différer les travaux de finition car il craint que la construction des maisons ne les dégrade
- il justifie d’une garantie d’achèvement des travaux délivrée par une banque ou un établissement financier
Enfin, il n’est pas possible de signer une promesse de vente avant l’obtention du permis d’aménager. En revanche, il n’est pas interdit au lotisseur de consentir une promesse de vente avant l’expiration du délai de réponse à une autorisation.
Promesse de vente spécifique
Le Code de l’urbanisme prévoit une promesse unilatérale de vente spécifique indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison.
En contrepartie de cette promesse de vente, le vendeur peut exiger le versement d’une indemnité d’immobilisation, séquestrée sur un compte (à noter que cette indemnité peut être supérieur à 5 % du prix de vente). Suite à la signature de cette promesse de vente, vous avez 14 jours pour vous par lettre recommandée avec accusé de réception.
Signature de l’acte et transfert de propriété
La signature chez notaire a lieu environ trois mois après la signature de la promesse de vente. Vous versez alors le solde du prix et les frais (impôts et rémuneration notaire).
Ces frais s’élèvent à 5,09 % auxquels il fait ajouter quelques frais annexes, de l’ordre de 2 %, soit un total de 7,09% du prix de vente TTC.
Construction : choix du constructeur
Une fois le terrain acquis, vous allez faire construire votre maison. Le choix d’un constructeur n’est pas imposé. Libre à vous d’en choisir un via notre Sélection / Top Constructeur !
