Le Contrat de Construction de Maisons Individuelles ( CCMI) est le contrat le plus protecteur pour la construction d’une maison. Ce contrat est encadré par la loi et doit comporter des mentions précises, sans quoi votre constructeur est en faute.
Nous vous expliquons donc tout ce que le contrat doit contenir, ce qui vous permettra de réaliser à quel point ce CCMI est encadré et protecteur pour un acheteur.
Tout d’abord, et c’est l’essentiel, le CCMI doit vous préciser par rapport à votre future maison :
Les Points Clés du CCMi
Prix de votre maison
Le CCMI fixe le prix de votre future maison et précise:
- le coût des travaux compris à la charge du constructeur
- l’éventuel coût des travaux non compris, à la charge du client
- le coût total de la construction (addition des deux coûts ci-dessus) afin de s’assurer de la solvabilité du client
- les éventuelles révisions de prix possibles
A/ LE PRIX :
CCH: Article L231-2 –d et Article R231-5
Le contrat doit indiquer le coût total de votre maison en précisant :
1- Le montant des travaux compris dans le prix convenu. Ce montant doit comporter le coût :
- de tout les travaux à la charge du constructeur
- de la garantie de livraison, et de la garantie de remboursement
- du plan
- des taxes sur le coût de la construction
- des éventuels frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment
2 – Le coût des travaux dont vous vous réservez l’exécution :
Décrits et chiffrés, ils font l’objet, de votre part, d’une clause manuscrite par laquelle vous en acceptez le coût et la charge.
Le constructeur est tenu d’exécuter les travaux dont vous vous étiez réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat si vous en faites la demande dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat CCH: Article L231-7- I et Article R 231-11
B/ La Révision du prix
CCH: Article L231-11 et Article L231-12
Si votre contrat prévoit la révision du prix, celle-ci est calculée entre la date de la signature du contrat et :
l’obtention du permis de construire et de l’offre de prêt + 1 mois. La révision est alors appliquée sur le prix global dans la limité de 100% de l’indice BT 01
ou
l’obtention du permis de construire et de l’offre de prêt + 9 mois maximum. La révision est alors appliquée sur chaque paiement, dans la limité de 70% de l’indice BT 01.
La révision du prix n’est possible que si les 2 possibilités sont mentionnées dans le contrat et que le client reconnait en avoir eu connaissance.
La modalité retenue est clairement désignée dans le contrat. En l’absence de ces indications écrites, le prix n’est pas révisable.
A noter que l’indice BT 01 est publié chaque mois au journal officiel. Sa variation est basée sur l’évolution de l’ensemble des coûts de production dans le bâtiment. CCH: Article R231-6[/vc_toggle]
Délai de construction
Le CCMI vous garantie un délai de construction et cela est précisé dans le contrat :
- Précision du délai de la signature du contrat à la levée des conditions suspensives :
- Précision du délai de la levée des conditions suspensives à l’ouverture de chantier ;
- Précision du délai de l’ouverture de chantier à la réception
Votre contrat doit indiquer 3 délais et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (Article L231-2->Article L231-2, Article L231-4-I etArticle R231-14).
Le non respect d’un des deux premiers délais entraine la nullité du contrat.
Le constructeur ne peut ajouter d’autres délais à ceux prévus par le contrat, autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits (Article L231-3-d).
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Modalités de financement
Le contrat doit comporter l’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés L231-2
Le contrat comporte obligatoirement une condition suspensive de l’obtention d’un éventuel prêt.
A noter que le constructeur ne peut vous obliger à lui donner mandat pour la recherche de financement.
Non recours aux prêts
Lorsque le contrat indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, il doit comporter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir du présent chapitre. Code de la consommation: ART L312-17[/vc_toggle]
Echéancier de réglements
Le CCMI est strictement encadré concernant les paiements du maitre d’ouvrage qui sont fonction de l’avancée des travaux.
Un acompte de 5% peut vous être demandé en cas de délivrance d’une garantie de remboursement ou de 3% si les fonds sont mis sur un compte séquestre.
Ne versez jamais d’argent avant la signature du contrat !
Les Règlements légaux sont les suivants :
- 15 % à l’ouverture du chantier, (acompte inclus)
- 25 % à l’achèvement des fondations
- 40 % à l’achèvement des murs
- 60 % à la mise hors d’eau
- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
- 5% à la réception,.
Ne versez jamais d’argent avant la signature du contrat !
Si le constructeur vous fournit une garantie de remboursement annexée au contrat, vous pouvez lui verser directement un acompte n’excédant pas 5% du prix convenu.
Cette garantie peut permettre, à la discrétion du garant, un nouvel appel de fonds de 5% dès la délivrance du permis de construire.
Sans cette garantie, le constructeur peut vous demander d’effectuer un dépôt de garantie (n’excédant pas 3% du prix convenu) sur un compte séquestre.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat, les fonds versés ou déposés sont restitués, sans retenue ni pénalité.
Nb : Il est interdit de subordonner le remboursement de l’acompte à l’obligation de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt
Règlements
Le constructeur ne peut vous obliger à lui donner mandat pour percevoir tout ou partie d’un prêt destiné au financement de la construction.
Si les paiements sont effectués directement par le prêteur au constructeur, votre accord écrit à chaque échéance est obligatoire.
Le constructeur ne peut vous refuser la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements, et à la réception des travaux.
Attention : l’accès au chantier est toutefois réglementé, le constructeur en ayant la responsabilité.
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Les Conditions suspensives
Le CCMI comporte des conditions suspensives :
- la propriété du terrain par le client
- la délivrance du Permis de construire
- le financement : Prêts accordés si le client y a recours
- Garantie de livraison obtenue par le constructeur
- la souscription d’une Assurance Dommages-Ouvrage par le client
Les Garanties
Le CCMI vous précise également les garanties dont le client dispose :
- Garantie de remboursement d’acompte ( si le client en a versé) ;
- Garantie de livraison à prix et délais convenus ;
- Garantie de parfait achèvement ;
- Garantie de bon fonctionnement ;
- Garantie décennale
En savoir plus :
Les détails sur votre terrain
Terrain : Votre terrain doit être défini par écrit tout comme vos droits sur ce terrain
Conformité : Le contrat doit affirmer que votre projet est conforme aux codes de la construction, de l’habitation, et de l’urbanisme ( Bbio,…)
Travaux : Le contrat doit comporter tous les travaux indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble et notamment :
- l’adaptation au sol
- le raccordements aux réseaux
- les équipements intérieurs et extérieurs.
Plan : le contrat doit contenir le plan de la construction
Permis de construire : Le contrat doit comporter l’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ( avec copie annexée au contrat) .
Le contrat doit aussi contenir la notice descriptive comme nous le verrons après.[/vc_toggle]
Le contenu du CCMI ( documents et annexes)
En terme de structure, le Contrat de Construction de Maisons Individuelles doit contenir :
- Les conditions générales et particulières du constructeur
- Les plans de votre future maison
- La notice descriptive détaillée
- La notice d’information
Les Conditions Générales
Les conditions générales et particulières reprennent les points vus en haut de page.
SI vous opter pour un constructeur adhérent à l’Union des Maisons Françaises , il y a de fortes chances que vous ayez les conditions générales de l’UMF.
Les Plans
Le contrat de construction doit contenir les plans suivants :
- Les plans de la future maison
- le plan de la future maison, précisant les travaux d’adaptation au sol,
- les coupes et élévations de l’ouvrage,
- les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances.
- les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble.
- Un dessin d’une perspective de l’immeuble est joint au plan.
- Les plans liés au terrain ( plan de masse, plan cadastral, plan de situation et plan de bornage)
Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice
- plan de coupe : indique les hauteurs et cotes de la construction, des niveaux de dallage, des sablières, faîtages et linteaux.
- plans des façades et toitures : montre l’architecture de la maison sous toutes ses faces,
- plan de distribution : indique, par niveau, les cotes et surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances.
Le plan de masse
- limites du terrain, et orientation
- implantation de la future maison
- raccordement aux réseaux publics
- voies de communication/ stationnement et servitudes
Le plan de situation
Indique l’emplacement et l’orientation du terrain, précise le nom de la commune d‘attachement, et les éventuelles infrastructures et points de repères significatifs.
Le plan cadastral
Définit les limites séparatives et la propriété des murs en limite d’un terrain.
Le plan de bornage
Non obligatoire, réalisé par un géomètre expert.[/vc_toggle]
La Notice Descriptive
La notice descriptive est le document technique indiquant les travaux, les matériaux et les équipements.
La notice doit mentionner et décrire précisément :
- la description et les caractéristiques techniques de l’immeuble /plan
- la description des équipements intérieurs et extérieurs
- la description des travaux d’adaptation au sol, des raccordements aux réseaux divers.
La notice descriptive est définie par le Code de la Construction et de l’Habitation. Elle doit être, conforme au modèle type agréé par l’arrêté ministériel du 27 novembre 1991, sous peine de nullité.
Si des travaux ou des fournitures supplémentaires, (ne figurant pas dans la notice), sont à réaliser, ils doivent faire l’objet d’une annexe et leur coût doit y figurer.
Cette annexe, paraphée par le constructeur et vous même, doit comporter, avec la même précision que celle de la notice, la description de ces ouvrages ou fournitures ainsi que leur coût.
La notice doit indiquer et distinguer :
1- les travaux et équipements compris dans le prix « Travaux compris dans le prix convenu ». Le coût de chacun de ces travaux, faisant partie du montant global forfaitaire, n’a pas à être détaillé.
2 – les travaux et équipements non compris dans le prix convenu et à la charge du maître d’ouvrage. Ces travaux, sont signalés par une croix dans la colonne « Travaux non compris dans le prix convenu ».
Le coût de chacun de ces travaux doit être détaillé dans une colonne adjacente intitulée « Coût des travaux non compris dans le prix convenu ».
La somme de ces coûts se retrouvera en pied de colonne.
Quand le maître d’ouvrage souhaite se réserver certains travaux, la notice descriptive doit porter de sa main, une mention manuscrite par laquelle il déclare en accepter le coût et la charge.
Le maître d’ouvrage peut changer d’avis et exiger du constructeur la prise en charge de ces travaux au prix et conditions mentionnés dans la notice.
Dans ce cas la demande de prise en charge des travaux réservés doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 4 mois qui suivent la signature du contrat.
La notice doit également indiquer les risques sismiques, les éventuelles zone soumises à isolement acoustique et le traitement des bois.
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[…] Avant de procéder à la réception de votre maison une fois que tous les travaux de construction sont terminés, il est primordial de vous assurer que le constructeur a respecté toutes vos exigences. Si tel n’est pas le cas, vous êtes alors en droit d’émettre des réserves. Jusqu’à ce que toutes vos réserves soient levées, une retenue de garantie qui correspond à 5 % du prix peut être appliquée. Pour pouvoir mieux traquer les diverses imperfections que vous n’avez pas réussi à déceler durant vos différentes visites du chantier, la possibilité vous est offerte de vous faire aider par un expert. Si vous n’avez pas réussi à vous faire accompagner par un expert, vous disposez d’un délai de huit jours pour pouvoir émettre vos éventuelles réserves. Il faut par ailleurs préciser ici que la remise des clés est considérée comme le point de départ des divers délais. C’est donc à partir ce moment que vous pourrez actionner toutes les garanties qui sont prévues par le CCMI. […]
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