L’achat du terrain sur lequel sera implantée votre maison neuve sera l’un des premiers pas vers la réalisation de votre projet immobilier. Vous en visiterez probablement plusieurs et vous attacherez à sa localisation, la présence de services de proximité (écoles, commerces, etc.) et votre attirance pour l’environnement. Ne négligez pas les éléments techniques et administratifs, susceptibles d’entraver la réalisation de votre projet ou entraîner de surcoûts conséquents. Posez les bonnes questions en amont.
Le choix d’un terrain nécessite plusieurs questions pour éviter les mauvaises surprises.
La nature du sol du terrain, un premier élément fondamental
L’étude de sol fournie par le vendeur décrit la géologie du terrain.
Prenez connaissance de la géologie de la parcelle : argile, remblais, calcaire ? Le terrain est-il humide ? En consultant le site du gouvernement vous pourrez savoir si le terrain est exposé aux risques naturels et technologiques :
- Retrait-gonflement des argiles,
- Mouvements de terrain,
- Avalanches,
- Séismes,
- Usine toxique à proximité,
- Sol pollué.
Le vendeur sera tenu de joindre aux documents de vente une étude de sol G1 décrivant les propriétés géologiques de la parcelle.
Éviter les mauvaises surprises en vous renseignant sur les règles d’urbanisme
Se renseigner sur les règles d’urbanisme en vigueur est primordial.
C’est dans le plan local d’urbanisme (ou PLU) de la commune que vous pourrez savoir si la parcelle se situe dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, ou un secteur sauvegardé.
Cela peut entraîner des contraintes architecturales et un délai d’obtention du permis de construire plus long, notamment si l’avis de l’architecte des Bâtiments France est demandé.
Le piège des servitudes, on n’y pense pas toujours !
Il existe des droits de passage pour certains terrains enclavés.
Un voisin dont la parcelle est enclavée a peut-être un droit de passage sur celle que vous envisagez d’acheter. Ou à l’inverse, le terrain sur lequel vous souhaitez construire n’a pas accès à la voie publique et vous devrez passer chez le voisin.
Ce peut être aussi un écoulement des eaux usées. Ces contraintes sont assez lourdes, car souvent sujettes à conflits.
Par ailleurs, il peut également exister des servitudes d’utilité publique, en cas de risques naturels par exemple. La construction peut alors être soumise à une réglementation spécifique.
Limites, distances et accessibilité du terrain
Un terrain dans un lotissement nécessite parfois des contraintes supplémentaires.
Vérifiez l’accessibilité du terrain pour le constructeur. Celui-ci viendra d’ailleurs voir sur place par lui-même avant la construction. Un accès difficile peut être également un souci si le terrain n’est pas viabilisé. Cela risque d’augmenter la note.
Par ailleurs, selon le plan de votre maison, pensez aux limites de propriété et réglementations qui s’appliquent, concernant notamment la distance.
Si la parcelle se trouve dans un lotissement, assurez-vous auprès du promoteur d’éventuelles règles et contraintes supplémentaires.
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