Maison neuves et taxes : tout savoir sur les impôts de votre construction

Vous projetez de construire une maison ? Sachez qu’une propriété bâtie est toujours liée à des taxes et droits fiscaux. Et ce, suivant des conditions prédéfinies.

En effet, construire une maison vous fera bénéficier de plusieurs avantages, tout comme fera naitre pour vous des droits à payer.

Côté avantage, une maison bioclimatique vous fera économiser sur les factures de consommation d’énergie. Ce qui réaménagera votre budget. Ainsi, vous allez pouvoir rembourser votre crédit immobilier en toute sécurité, tout en s’acquittant des impôts liés aux constructions neuves.

Côté frais à payer, vous devez prévoir les droits auprès du notaire. Sachant que cette somme peut s’avérer être importante, elle risquerait de fragiliser votre budget, si vous ne la prévoyez pas à l’avance.

Achat de terrain : les taxes à connaître

Avant d’acheter un terrain, sachez qu’il y a des frais d’acquisition appelés « frais de notaire » à connaître. Vous devez les inclure dans votre budget, sachant qu’ils peuvent être assez conséquents.

Les droits d’enregistrement

Habituellement appelé « droits de mutation », ce sont des taxes prélevées par le notaire mais qui seront versées, par la suite, auprès des collectivités locales. Ce droit est exigible pour chaque achat de terrain. Calculé sur la base du prix de la parcelle, son taux s’élève à 5,80% actuellement contre 5,09% en 2014. Cette proportion est presque identique dans tous les départements. Pour connaître celui appliqué dans votre région et le calcul de vos frais de notaire, n’hésitez pas à utiliser notre outil mis à votre disposition en ligne.

Calculer vos frais de notaire

Un terrain qui a coûté 80 000 € génèrera un droit de mutation de 4 072 € si le taux est de 5,09% et 4 645 € si c’est de 5,80%.

Les honoraires du notaire

A ces frais s’ajouteront les rémunérations que vous devez au notaire. Sachez que le tarif de ce dernier est proportionnel au prix de votre terrain. A titre d’exemple, pour l’achat du terrain de 80 000 €, les services d’un notaire vous coûteront 1 260 € environ.

Les frais des formalités

Pour inscrire votre achat correctement, le notaire doit accomplir des démarches administratives au préalable. Il peut s’agir, entre autres, de la demande d’état de situation hypothécaire, du certificat d’urbanisme, etc. Pour l’inscription des actes authentiques également, vous devez des droits auprès du conservateur des hypothèques. Il faut prévoir environ 1 200 € plus 80 €.

Les frais définitifs

Au final, à titre de frais de notaire,vous débourserez environ 7 193 € pour une acquisition de terrain d’une valeur de 80 000 €.

Construction et taxes à payer

A l’instar d’un achat de terrain, le fait de construire une maison neuve entrainera également des droits et taxes à payer.

La construction en soi

Sachez d’abord, que quel que soit le type de votre construction, elle sera toujours soumise à des taxes. On peut citer par exemple la TVA dont la proportion de 20% est déjà incluse dans le prix de vente.

Les taxes d’urbanisme

Les taxes d’urbanisme s’appliquent à toute nouvelle construction y compris les maisons d’habitation. Elles ont été rendues modernes de manière à réduire leur nombre et à les simplifier. De la taxe locale d’équipement à celle pour le financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement, tout a été réformée et diminuée en nombre. Ainsi, depuis le 1er Mars 2012, six de ces huit taxes ont été remplacées par deux uniquement, à savoir la taxe d’aménagement et éventuellement, le versement pour sous-densité.

La taxe d’aménagement (TA)

Cette contribution constitue la principale taxe de l’urbanisme. Elle succède notamment à la taxe locale de l’équipement mais son montant n’a pas changé malgré la réforme. Versé au profit des collectivités locales telles que la commune, le département ou la région, la taxe d’aménagement sert essentiellement à financer la politique de restructuration de la ville et de protection du patrimoine. Sachez que cet impôt s’applique à tous les travaux de construction, d’installation, d’aménagement ou d’agrandissement de bâtiments.

La TA est réglée en deux tranches, par fraction de douze mois. La première moitié un an après la date de délivrance du permis de construire et la deuxième, deux ans après. Mais à moins de 1500 €, elle doit être acquittée en une seule fois.

Votre constructeur pourra vous aider à estimer le montant que vous devez. Sinon vous pouvez toujours consulter la Direction départementale en charge des territoires de votre région (DDT, ex-Direction départementale de l’équipement). Autrement, un outil de calcul est mis à votre disposition sur le site du ministère de l’Egalité des territoires et du Logement : www.territoires.gouv.fr, dans la rubrique Fiscalité de l’aménagement notamment.

Le versement pour sous-densité (VSD)

Cette taxe n’est pas obligatoire mais son montant a augmenté depuis le début de l’année 2015. Et ce, malgré la suppression des cinq sur les huit taxes existantes. Réservé en milieu urbain, le VSD contribue à la lutter contre l’étalement. Son objectif répond à un souci d’utilisation plus économe de l’énergie et de réduction des charges liées aux équipements communs.

Vos impôts locaux 

Une fois que vous aurez emménagé dans votre nouvelle maison, il vous faut régler des impôts locaux : la taxe d’habitation et la taxe financière.

La taxe d’habitation

Pour être soumis à la taxe d’habitation, il faut remplir deux conditions :

• Votre habitat doit contenir suffisamment de meubles, c’est-à-dire meublée ;
• Vous devez l’occuper de façon définitive. Dans ce sens, les habitations secondaires sont aussi concernées.

Ainsi, si vous prouvez que la maison n’est pas meublée et reste inoccupée, vous ne serez pas frappés par cette contribution.

Le montant de la taxe d’habitation sera calculé à partir du loyer théorique annuel ou valeur dite locative cadastrale de la maison. C’est l’administration fiscale qui le détermine suivant plusieurs critères.

Si vous quittez le bâtiment en cours d’année, vous êtes toujours tenu de régler votre taxe, étant donné qu’elle est due au début de l’année. Par contre, vous serez exonéré de celle sur votre nouvelle habitation.

Dans tous les cas, en vous renseignant auprès des services fiscaux, vous pourriez connaître les cas d’exemption et les réductions pour charges de famille ou les cas des personnes à revenus modestes.

La taxe foncière

La taxe foncière s’applique à toutes les constructions qui remplissent les conditions suivantes :

• C’est une maison d’habitation (principale ou secondaire) ;
• Elle n’est pas déplaçable, c’est-à-dire bâtie pour une durée perpétuelle.

Calculé au même titre que la taxe d’habitation, son montant est également payable en début d’année. Donc, la taxe foncière reste exigible même si vous vendez votre maison en cours d’année.

Calcul de l’impôt

L’assiette de l’impôt est le même que celui de la taxe d’habitation. En revanche, la proportion de l’impôt foncier est réduite de 50%, suivie d’un coefficient multiplié sur la base nette de l’impôt. Cette différence est supposée couvrir les frais de gestion de la maison, les entretiens, etc.

La construction ou les aménagements faits sur des nouvelles résidences sont systématiquement exonérées durant la première année. De plus, les maisons qui respectent la norme BBC 2005 bénéficient d’une exemption sur 5 ans de plus à partir de la troisième année d’imposition. Cet avantage s’ajoute à l’exonération de base.

Pour en bénéficier, votre devez déposer une demande auprès du bureau du cadastre ou du centre des impôts fonciers de la localité où votre maison se trouve, et ce, dans un délai de 90 jours.

Renseignez-vous auprès du service des impôts fonciers pour plus d’infos.

Si à un moment donné, vous serez amené à vendre votre maison, sachez que le produit de la vente pourrait être taxé de l’impôt sur les plus-values. Par contre, la TVA ne s’y applique plus depuis 2012.

Exonération de la taxe des plus-values : quelles conditions ?

Vous serez exonérés de l’imposition sur les plus-values si le bâtiment :

• est votre résidence principale au moment de la vente ;
• vous a servi de lieu principal pour servir vos intérêts, que ce soit professionnels, personnels ou familiaux.

Par contre, si vous avez quitté les lieux pour le mettre en vente, vous ne serez exonéré que dans un délai d’un an. A ce délai s’ajoute la condition de ne pas avoir loué la maison ou de ne pas avoir accepté que des proches y s’installent gratuitement.

De même, si vous avez occupé votre maison pendant 22 ans, vous ne payerez pas cet impôt sans aucune condition.

Calcul de l’impôt

Ainsi, vous êtes tenus de payer une taxe des plus-values si :

• Vous vendez une maison autre que celle de votre principale habitation ;
• Vous l’avez loué ou vos proches y ont vécu un an précédant la vente ;
• Vous la détenez en mois de 22 ans.

L’impôt est calculé de la manière suivante :

• Ajouter 8% plus 15% du prix ou frais réels sur le prix d’acquisition ;
• Enlever cette somme du prix de vente ;
• Appliquer au résultat les abattements (sur la plus-value brute, une déduction de détention au-delà de la sixième année)

Sachez que le taux appliqué pour les taxes de plus-value s’élève à 34,5 % (soit 19 % pour l’impôt sur le revenu et 15,5% sur les contributions sociales).

Notre calculette vous aidera à mieux connaître votre plus-value à payer.